강남 아파트, 누가 샀을까? 데이터가 말해주는 ‘진짜 외국인’
외국인 때문에 집값 오른다?
서울 아파트값이 다시 들썩이고 있습니다. 특히 강남권을 중심으로 한 가격 상승은 각종 온라인 커뮤니티와 뉴스에서 ‘외국인 투기’에 대한 우려를 불러일으켰습니다.
“강남 아파트, 중국인이 다 사간다더라”, “외국인은 대출 규제도 안 받는다” 같은 말들이 퍼지면서 여론은 더욱 들끓고 있죠.
하지만 실제 데이터를 들여다보면, 우리가 놓치고 있던 진실이 보입니다. 서울 아파트값을 끌어올린 건 정말 중국인일까요? 아니면 다른 누군가일까요?
외국인 주택 매수 1위는 중국인, 그러나 강남은 아니다
법원 등기정보광장에 따르면, 올해 1~7월 기준 외국인의 국내 집합건물(아파트·오피스텔 등) 취득 건수는 8,054건에 달했습니다. 이 중 중국인이 66.5%를 차지했으니, 전체로 보면 중국계 매수 비중이 압도적입니다.
하지만 이 숫자는 곧바로 “중국인이 투기하고 있다”는 결론으로 이어지지 않습니다. 왜냐하면 거주 목적과 지역 분포를 함께 봐야 하기 때문입니다.
중국인은 어디에 집을 샀나?
서울에서 중국인이 매수한 지역은 놀랍게도 강남이 아니었습니다. 가장 많은 매수 지역은 다음과 같았습니다:
- 인천 부평구(382건)
- 경기 시흥시(298건)
- 부천 원미구(283건)
- 안산 단원구(283건)
서울로 좁혀보면, 중국인들이 집을 산 주요 자치구는 구로(99건), 금천(73건), 영등포(53건)이었고, 이 3곳은 모두 전통적인 차이나타운 생활권에 해당합니다.
이 지역들에 사는 중국계 장기 체류자들은 대부분 실거주를 목적으로 한 내 집 마련 수요로 해석됩니다. 실제로 국내 장기체류 외국인 중 중국계는 약 39%에 달하며, 1990년대 이후 정착한 중국 동포들의 주거 안정 흐름으로 볼 수 있다는 게 전문가들의 의견입니다.
진짜 강남 아파트를 산 외국인은 미국인
올해 1~7월 미국인의 서울 집합건물 매수는 345건, 그중 강남 3구(강남·서초·송파)가 121건, 마용성(마포·용산·성동)은 83건으로 합쳐서 전체의 약 60%가 강남권·마용성에 집중되었습니다.
서울 강남의 한 공인중개사는 “강남에서 아파트 사는 외국인 중 실제 외국인은 거의 없다”며 “대부분 한국계 미국인 교포”라고 전했습니다.
즉, 우리가 ‘외국인’이라 부르는 매수자의 상당수는 한국 문화와 정서에 익숙한 교포 실수요자인 셈입니다.
외국인은 대출 규제 안 받는다?
6·27 부동산 대출 규제에서 외국인은 적용 대상이 아닙니다. 그래서 “외국인은 무제한 대출받고 집 산다”는 오해가 퍼졌지만, 현실은 다릅니다.
- 대부분 외국인은 국내 은행에서 대출 자체가 어렵습니다.
- 대출받더라도 조건이 더 까다롭고 금리가 높습니다.
- 실제 매수 자금은 자국에서 조달한 외화인 경우가 많습니다.
이 경우, 오히려 해외 자본이 한국에 유입되는 형태이기 때문에, 경제 전체로 보면 꼭 부정적으로만 볼 일은 아니라는 게 전문가들의 분석입니다.
외국인 규제, 국적보다 ‘거주성’ 기준이 합리적
신한은행 우병탁 전문위원은 “외국인 투기 우려가 있다면 국적을 기준으로 규제하는 것이 아니라, 거주 목적을 입증하지 못할 경우 추가 취득세를 부과하는 식의 제도가 바람직하다”고 제안합니다.
이는 단순히 ‘외국인이면 무조건 투기꾼’이라는 낡은 인식에서 벗어나, 실거주와 투자성의 경계를 구체적으로 제도화하자는 주장입니다.
글로벌 기준에서 본 한국의 외국인 부동산 시장
- 한국의 외국인 주민 비율은 5.17%로, OECD 다문화 사회 기준(5%)을 이미 초과
- 2023년 외국인 집합건물 매수 증가율은 중국이 12.5%, 캐나다 12.2%, 미국 11.9%, 대만 10.3%
- 최근 5년 동안 중국인이 외국인 평균 증가율을 넘은 해는 2023년 단 1번뿐
이 수치는 외국인 부동산 매수의 구조가 폭발적으로 늘어난 것이 아니라, 안정적으로 분산되고 있음을 보여줍니다. 투기보다는 다문화 사회로의 자연스러운 전환과 실수요 정착 흐름에 가깝다는 의미입니다.
우리가 주목해야 할 것은 ‘데이터’
- 외국인의 서울 부동산 매수, 특히 강남 매수는 중국인이 아닌 미국인
- 중국계 외국인은 강남 아닌 실거주 중심 지역에 분산
- 외국인 대출 규제는 이미 어려우며, 무차별적 특혜는 사실 아님
- 규제 방향은 국적이 아닌 거주 목적과 자금 출처 중심으로 설계되어야 함
여러분의 생각은 어떠신가요?
“외국인이 집을 사는 건 투기일까, 정당한 수요일까?”
“외국인 규제, 국적 기준이 맞을까요, 거주성 기준이 맞을까요?”
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